(相關(guān)資料圖)
經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，中國住房市場可以說已經(jīng)進(jìn)入存量住房占主導(dǎo)的時代。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，待售商品房在2023年5月底已經(jīng)達(dá)到了6.412億平方米。也就是說，按粗略計算，中國存量住房在4億套以上。如果一個家庭的人口為3口，那么以中國現(xiàn)有的住房存量，中國城市居民的居住條件基本上可以得到滿足。只不過，不同的城市和不同的家庭對住房條件的滿意度有些許的差異而已。
今年以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了調(diào)整，大量的二手房涌向市場，其實(shí)，這是很正常的市場行為。如果住房不再充當(dāng)居民的投資工具，購買住房無利可圖，那么那些持有過多住房的居民就會把手中的住房賣出。任何一個住房市場一旦成熟，就是會以存量房而不是新房為主導(dǎo)。中國住房積累到了擁有這樣巨大的存量，肯定會從以新房為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)向以存量房為主導(dǎo)的市場。面對這種轉(zhuǎn)變，政府能夠做的是保證市場交易秩序更為規(guī)范，住房交易更為便利，而不是過度關(guān)注房價水平的高低，或者是人為干預(yù)房價漲跌。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，如果政府對存量房市場過多干預(yù)將不利于二手房市場的健康發(fā)展，更不利于對整個住房市場資源的充分利用。
幾十年建造積累下來的存量住房，是社會的一筆資源，我們要充分利用。而要做到這一點(diǎn)，就對提升中國整個住房物業(yè)服務(wù)的管理水平，全面提升居民住房體驗(yàn)及生活水平提出了更高的要求。物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)使用者提供的各種服務(wù)，包括保安、保潔、綠化、維修、收費(fèi)、投訴處理等。物業(yè)服務(wù)水平是衡量物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和競爭力的重要指標(biāo)，也是影響物業(yè)使用者滿意度和忠誠度的關(guān)鍵因素。提高物業(yè)服務(wù)水平，不僅能夠增加物業(yè)管理企業(yè)的收入和利潤，也能夠提升物業(yè)使用者的幸福感和歸屬感。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會《關(guān)于提升物業(yè)服務(wù)水平推動物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》，提高住房物業(yè)管理水平應(yīng)從提升服務(wù)理念、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)創(chuàng)新這幾個方面入手。一般情況下，這三方面的概括算是基本全面了，但是就當(dāng)前中國住房物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)際情況來說，還要關(guān)注以下幾個方面。
首先，要通過法律及司法確保住房持有者的業(yè)主地位。這是當(dāng)前中國住房物業(yè)服務(wù)管理水平提升的首要任務(wù)。只有這樣才能讓小區(qū)住房物業(yè)服務(wù)管理的委托權(quán)回到住房持有者手上（通過小區(qū)業(yè)主委員會），小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理公司只承擔(dān)代理人職責(zé)。如此一來，小區(qū)任何物業(yè)服務(wù)管理的重大決定，只能夠通過多數(shù)表決的方式進(jìn)行，保護(hù)絕大多數(shù)小區(qū)住房持有人的利益。
小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理可以通過市場競爭的方式聘請合適的物業(yè)管理公司。但現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)前許多小區(qū)的物業(yè)管理公司都是由房地產(chǎn)開發(fā)商在住房交付之后自行設(shè)立的。房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立的物業(yè)管理公司，往往會利用業(yè)主的分散、弱勢，及信息嚴(yán)重不對稱等，讓本質(zhì)上應(yīng)是住房服務(wù)管理的代理人變成了委托人。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)管理公司為了讓其利潤最大化不僅沒有意愿提高物業(yè)服務(wù)管理水平，甚至可能會侵害小區(qū)業(yè)主的利益。所以，要提升中國住房物業(yè)服務(wù)管理水平，就得首先真正地讓小區(qū)住房的委托權(quán)回到業(yè)主手中。這是當(dāng)前中國許多小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平提升面臨的最大障礙，如何化解還需要政府在法律上下更多功夫。
其次，建立起物業(yè)服務(wù)管理專業(yè)經(jīng)理人的有效市場，通過市場機(jī)制推動物業(yè)服務(wù)管理人提升專業(yè)度。這既有利于提升物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量，如制定標(biāo)準(zhǔn)化的工作要求、落實(shí)質(zhì)量主體責(zé)任，也有利于優(yōu)化物業(yè)服務(wù)管理的成本，比如節(jié)約物業(yè)管理工作人員（因?yàn)槭袌鰰ㄟ^優(yōu)勝劣汰機(jī)制淘汰專業(yè)水平不合格者）。
再次，在大數(shù)據(jù)時代，中國住房物業(yè)服務(wù)管理要充分利用大數(shù)據(jù)、云計算、生成式人工智能等新技術(shù)、新手段，提高物業(yè)管理效率和水平。而利用好智能化技術(shù)的核心，不僅是設(shè)置更多的監(jiān)控設(shè)施（目前國內(nèi)許多小區(qū)都是這樣），而是要利用數(shù)字化智能技術(shù)開發(fā)物業(yè)服務(wù)管理的新型產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足多元化、個性化、差異化的小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求。
總之，中國住房市場已經(jīng)進(jìn)入以存量住房為主導(dǎo)的階段，這個市場既要保證存量住房順暢的流通，保證二手房市場的活躍，也要全面提升住房物業(yè)服務(wù)管理水平，以全面地提升居民的住房體驗(yàn)和生活幸福感。（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）
