今天上午（7月31日）10點(diǎn)08分，位于姚電大道與開(kāi)源路交叉口西南角的A-01地塊落槌成交。
(資料圖)
這宗地塊的特殊之處在于，它是已爛尾了10多年的華坤景山莊園項(xiàng)目。這宗地塊的成交，標(biāo)志著這個(gè)爛尾項(xiàng)目的破產(chǎn)重整有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，也意味著項(xiàng)目很快就會(huì)進(jìn)入全面復(fù)工開(kāi)建階段。
這宗地塊14.61畝，起始價(jià)281.18萬(wàn)元/畝。7月27日就出現(xiàn)了第一次報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)為起始價(jià)。7月28日出現(xiàn)第二次報(bào)價(jià)，284.18萬(wàn)元/畝。直到今天上午10點(diǎn)再無(wú)報(bào)價(jià)，地塊宣布成交，成交額4151.87萬(wàn)元。
今年以來(lái)，平頂山土拍市場(chǎng)比較冷清，這僅是今年第二塊民企拿地項(xiàng)目。但是，今天的土拍成交卻意義重大，這一命多運(yùn)舛的項(xiàng)目終于向前跨出了令人欣喜的一大步。今天，樓品薈帶你了解一下這個(gè)項(xiàng)目的曲折歷程。
京坤府誕生
從土拍結(jié)果中可以看到，拿地單位是平頂山華坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，正是該項(xiàng)目的原開(kāi)發(fā)企業(yè)。
她不是早已經(jīng)資不抵債了嗎？為何現(xiàn)在有實(shí)力拿地？看到這一結(jié)果，很多人都有此疑問(wèn)。
地塊現(xiàn)場(chǎng)航拍圖來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)可以看到，規(guī)劃有三棟樓的該地塊上，地塊中間這幢2號(hào)樓高層已經(jīng)建好，樓身上有著三個(gè)大字“京坤府”，早已不是原來(lái)的華坤景山莊園了。而且，這幢高層目前是現(xiàn)房狀態(tài)，80%的房源也已在近段時(shí)間交付。地塊上另兩幢樓的位置均是凈地，被圍擋圍了起來(lái)，做好了開(kāi)建的準(zhǔn)備。
地塊現(xiàn)場(chǎng)航拍圖原來(lái)，京坤府中的“京”，代表的便是由政府引入的投資商——浙江京商股份，其是這個(gè)項(xiàng)目獲得重生的“白衣騎士”。據(jù)了解，浙江京商股份從今天起將投入約1.5億多元來(lái)接手建設(shè)這個(gè)樓盤(pán)直到交房。只不過(guò)，華坤景山莊園的名字將不復(fù)存在，新的項(xiàng)目名稱為京坤府，也就是在京商股份和華坤地產(chǎn)中各取一個(gè)關(guān)鍵字，象征雙方聯(lián)手，重啟未來(lái)。
這個(gè)公司又是什么背景呢？
浙江京商股份，是一家以處置不良資產(chǎn)（特殊資產(chǎn)）為核心業(yè)務(wù)的資管平臺(tái)公司。京商股份有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆者，截止到2022年12月底，他們的業(yè)務(wù)范圍已覆蓋長(zhǎng)三角、珠三角、北京、湖北、川渝、河南等21個(gè) 省、市。目前僅在河南市場(chǎng)參與和主導(dǎo)的破產(chǎn)重整項(xiàng)目有平頂山華坤景山莊園項(xiàng)目、永城東方國(guó)際項(xiàng)目，以及正在深入推進(jìn)的南陽(yáng)、焦作、新鄉(xiāng)、信陽(yáng)、商丘、漯河等十多個(gè)項(xiàng)目，有著極強(qiáng)的項(xiàng)目投資、資產(chǎn)風(fēng)控等實(shí)力。
為何接手這個(gè)“燙手山芋”
為什么要接手這個(gè)爛尾10多年的項(xiàng)目呢？
這位負(fù)責(zé)人講了三個(gè)理由：
一是去年他們了解到平頂山市政府通過(guò)“府院結(jié)合+不良資產(chǎn)處置平臺(tái)模式”的探索及實(shí)踐，已經(jīng)成為問(wèn)題樓盤(pán)化解的“平頂山模式”，他們認(rèn)為這種模式從大方向、大環(huán)境上能為投資者保駕護(hù)航。
二是處置破產(chǎn)項(xiàng)目，正是他們公司的投資方向，他們對(duì)自己管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)度、辦事效率很有信心。
三是項(xiàng)目處于湛南新城發(fā)展的主軸上，位置較為優(yōu)越，周邊環(huán)境較為成熟，便于后期的銷售。因此，他們下定決心投資，打造一個(gè)全新的京坤府項(xiàng)目。這位負(fù)責(zé)人還告訴筆者，下一步他們工作重點(diǎn)是重樹(shù)項(xiàng)目形象，“信用和信心不是靠口號(hào)喊出來(lái)的，是要用實(shí)打?qū)嵉墓ぷ黩?yàn)證出來(lái)。后期將開(kāi)建的1號(hào)樓和3號(hào)樓，其實(shí)現(xiàn)安全、保質(zhì)、按時(shí)完工是我們重新樹(shù)立項(xiàng)目信用的根本，也是施工團(tuán)隊(duì)的基本要求。京坤府項(xiàng)目是我們?cè)邡棾堑钠瘘c(diǎn)，是我們必須打造好的標(biāo)桿項(xiàng)目，要經(jīng)得起鷹城人民的檢驗(yàn)”。
顯然，浙江京商股份對(duì)這一項(xiàng)目充滿信心。
十多年時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目都經(jīng)歷了什么？
在房地產(chǎn)行業(yè)還比較輝煌的十多年前，這個(gè)地塊位置極佳、前景看好，曾經(jīng)也是湛南的一顆“明珠”。為何，一手好牌被打爛了呢？
停工爛尾，五證皆無(wú)
華坤景山莊園項(xiàng)目是2011年由平頂山市華坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中A-01地塊當(dāng)時(shí)規(guī)劃建C、D、E三棟30層的高層住宅（即目前說(shuō)的1、2、３號(hào)樓）。項(xiàng)目?jī)H建蓋了一棟住宅樓，且還有一小部分工程沒(méi)有收尾，另兩棟樓還沒(méi)有開(kāi)工，項(xiàng)目就因資金鏈斷裂爛尾了，并欠下了拆遷安置款、工程款、職工工資等大量債務(wù)無(wú)法清償。
華坤景山莊園項(xiàng)目之所以能爛尾十多年，看似是資金鏈斷裂引起的，但根本原因是“沒(méi)有金鋼鉆,卻攬了瓷器活兒”。在沒(méi)有摘牌拿地及沒(méi)有取得工程建設(shè)手續(xù)的情況下，就開(kāi)始施工并私下售房了，這是嚴(yán)重的違法行為。
可能有人會(huì)說(shuō)，10多年前，大多數(shù)項(xiàng)目不就是挖個(gè)坑圍個(gè)鐵皮墻就能賣房子了嗎？是的。但是，這其中不少開(kāi)發(fā)商把樓蓋好交房了，而且后來(lái)也補(bǔ)辦了手續(xù)，沒(méi)有造成嚴(yán)重的群體性事件。
而華坤呢，連一棟樓建好交付的能力都沒(méi)有，而且這個(gè)項(xiàng)目五證沒(méi)一證。這些購(gòu)房戶和拆遷戶的利益絲毫得不到保障，已至于該項(xiàng)目成為了群眾維權(quán)嚴(yán)重的問(wèn)題樓盤(pán)。
這只能說(shuō)明，當(dāng)初的企業(yè)負(fù)責(zé)人沒(méi)有認(rèn)識(shí)到，自己的能力是支撐不了自己的野心的。
負(fù)債高達(dá)3億多元
《平頂山華坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限有公司重整計(jì)劃》顯示，根據(jù)《審計(jì)報(bào)告》，截至2021年6月4日，該公司資產(chǎn)賬面價(jià)值9357.9955萬(wàn)元，其中銀行存款僅有可憐的1434.66元。而賬面資產(chǎn)與實(shí)際價(jià)值是有很大差距的。根據(jù)《評(píng)估報(bào)告》，在采用清算價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，該公司的總資產(chǎn)僅為5648.6908萬(wàn)元。這一下子就縮水了3700多萬(wàn)元。
然而該公司的賬面負(fù)債卻高達(dá)1.3978億元，這里包括預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付職工薪酬等。
顯然，這已是典型的資不抵債。
以上還僅是賬面負(fù)債情況。
經(jīng)債權(quán)申報(bào)及審查情況，截至2021年7月3日，經(jīng)管理人初步審查，確定的拆遷安置債權(quán)、購(gòu)房戶債權(quán)、工程款債權(quán)、職工債權(quán)、普通債權(quán)等共計(jì)3億多元。
如果按照破產(chǎn)清算來(lái)了結(jié)此項(xiàng)目，那么根據(jù)法律規(guī)定的清償順序，在清算狀態(tài)下，該公司的償債能力和預(yù)計(jì)償債情況是：除了破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)，拆遷安置債權(quán)的清償比例僅在34.54%。其他的購(gòu)房戶債權(quán)、工程款債權(quán)、職工債權(quán)、普通債權(quán)統(tǒng)統(tǒng)無(wú)法清償。可以看到，那樣將使多數(shù)債權(quán)人血本無(wú)歸。
這個(gè)問(wèn)題樓盤(pán)如何才能重新盤(pán)活，難度不小。
重整，“拯救”了項(xiàng)目
破產(chǎn)清算的路不能走，而進(jìn)行“破產(chǎn)重整”，情況就大不一樣了。
為此，市委、市政府成立問(wèn)題樓盤(pán)處理專班，研究探索出積極有效的“府院結(jié)合+不良資產(chǎn)處置平臺(tái)”的化解模式，力爭(zhēng)引入新的投資推進(jìn)項(xiàng)目續(xù)建，最終實(shí)現(xiàn)交付。從2020年起，市、區(qū)兩級(jí)政府和市中級(jí)人民法院做了大量工作。
2020年9月，市中級(jí)人民法院和湛河區(qū)人民政府召開(kāi)了華坤景山莊園疑難復(fù)雜問(wèn)題樓盤(pán)化解處置聯(lián)席會(huì)議，湛河區(qū)人民政府作出[2020]24號(hào)會(huì)議紀(jì)要，同意華坤景山莊園問(wèn)題樓盤(pán)啟動(dòng)破產(chǎn)預(yù)重整工作，明確河南杰瑞律師事務(wù)所為該案件的臨時(shí)管理人。破產(chǎn)重整計(jì)劃方案于2021年5月21日通過(guò)債權(quán)人表決。
華坤景山莊園項(xiàng)目共規(guī)劃建C、D、E三棟住宅樓，除了已基本建好的D棟樓外，還需建C、E兩棟樓。
根據(jù)《重整償債能力分析報(bào)告》，在重整狀態(tài)下，經(jīng)調(diào)查周邊房?jī)r(jià)和預(yù)估項(xiàng)目住宅現(xiàn)房均價(jià)等測(cè)算，在銷售較為順利的情況下，經(jīng)計(jì)算銷售收入估計(jì)約3.85億。而項(xiàng)目全部建成交房的成本為約3.2億元，這其中包括土地取得成本、工程成本、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)用以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和各種稅金。有了銷售收入，除了用于支付破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)的資產(chǎn)外，剩余資產(chǎn)為用于拆遷安置的房產(chǎn)和清償其他債權(quán)的資產(chǎn)金額1.19億元。這樣將使拆遷安置債權(quán)、購(gòu)房戶債權(quán)、工程款債權(quán)和職工債權(quán)得到全部清償，即便是普通債權(quán)的清償率也提高到了約70%左右。
這就是走破產(chǎn)重整的好處，但走這一步的關(guān)鍵是，是否有投資商愿意投資，而投資商是否愿意投資的關(guān)鍵是，對(duì)爛尾樓盤(pán)的化解模式是否受投資商的認(rèn)可。因?yàn)椋顿Y收益大部分都是用來(lái)償還企業(yè)的債權(quán)人的，這樣的投資方式會(huì)有企業(yè)愿意嗎？
從今天的拿地情況來(lái)看，這兩個(gè)“關(guān)鍵”點(diǎn)都做到了。浙江京商股份拿出真金白銀的投資，也讓這個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房者和其他債權(quán)人看到了希望。
投資落地，僅僅是個(gè)開(kāi)始
既然浙江京商股份出資拿地了，也就意味著這家公司已被牢牢地“套”在了這個(gè)項(xiàng)目上。
我們看到，浙江京商股份是充滿信心的，相信這種“信心”也是需要建立在方方面面全力支持、配合的情況下，才能使項(xiàng)目高效順利地推進(jìn)，早日實(shí)現(xiàn)我們想看到的結(jié)果。
畢竟在近兩年的市場(chǎng)形勢(shì)下，新房的銷售見(jiàn)冷，私企拿地寥寥無(wú)幾，三四線城市的樓市普遍不被看好……浙江京商股份愿意拿出資金在平頂山的爛尾樓上搏上一把，這無(wú)疑也是冒著較大風(fēng)險(xiǎn)的。
希望京坤府項(xiàng)目能夠成功。因?yàn)橹挥性诔晒Φ幕A(chǔ)上，會(huì)讓更多像浙江京商股份一樣的企業(yè)，越來(lái)越多地參與到平頂山的爛尾樓重整中，讓更多的爛尾樓順利續(xù)建，讓更多買房人的利益得到保障。
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文章來(lái)源:樂(lè)居買房
