上海一批次的土拍結束不到一個月，10幅地塊以迅雷不及掩耳之勢，已經完成了地塊的規劃公示，預計最快會在下半年就入市，下面不妨來看下這些地塊的最新規劃及看點。
（1）金地菊園地塊
上海2023首輪土拍第三日，金地以總價291330萬元價格，競得嘉定區嘉定工業區嘉定新城菊園社區JDC1-0402單元06-01、06-03地塊，地塊占地面積60590.5平，容積率2.0，樓板價24041元/平，溢價率9.28%，房地聯動價4.6萬/平。
(資料圖片)
規劃方案顯示，項目分為2個地塊，其中06-01地塊總用地面積20432.6平，06-03地塊總用地面積40157.9平。根據項目規劃設計方案，項目06-01地塊擬建9棟住宅、配套用房及設施，06-03地塊擬建15棟住宅、配套用房及設施。
06-01地塊總建筑面積為61658.26平，其中住宅面積39420.4平，住宅共有388套。
06-03地塊總建筑面積：125658.09平，其中住宅面積78318.68平，住宅共803套
解讀：社區由5層低密產品和17-18層的高層組成。從位置來看，地塊毗鄰金地峯范項目，金地峯范此前推出了四期，幾乎每期都開盤即售罄。盡管項目地處嘉定新城北部區域，不過擁有11號線、嘉閔線2條軌交的始發站，前往上海市區和大虹橋都較為便利，周邊也有商業和醫療的布局，加上4.6萬/平這一極具性價比的價格，很適合剛需購房者上車。
（2）金地徐行地塊
嘉定北的另一幅地塊同樣由金地操盤，金地&南通國資委以總價10.88億元競得徐行鎮新市鎮鎮區17-01地塊，房地聯動價3.75萬/平。
根據項目規劃設計方案，項目擬建3棟18層+2棟14層高層住宅，另有8棟低密度的5層住宅，產品和金地峯范類似。
地塊總建筑面積：89206.39平，容積率：1.8，住宅戶數：558套。
解讀：該地塊位于徐行、菊園、新成路的交界附近，附近有佳兆業、綠洲、禹州等社區。距離建設中的嘉閔線新成路站直線距離約1公里左右。
徐行板塊此前的發展較慢，片區內近些年建成了大量的商品住宅，但由于沒有軌交覆蓋，周邊商業配套也較為薄弱。值得一提的是，嘉閔線規劃時速比11號線更快，大站車預計全程33分鐘，能方便前往南翔、大虹橋、莘莊等成熟板塊，這也讓原本交通不便的徐行未來有翻身的機會，加上3.75萬/平的均價，比嘉定北要便宜了近1萬/平，同樣的預算下可以買到更大戶型。
（3）龍湖江橋地塊
首輪供地首日，江橋鎮JDPO-0402單元42-07、43-02地塊被龍湖以底價摘得，43-02住宅地塊擬建12棟13-14F高層住宅1棟14F保障房，可售商品房644套，保障性住房56套，房地聯動價6.2萬/平。
解讀：該幅地塊為商住辦綜合用地，另有6萬多方的商辦用地，據知情人士透露，不排除會打造龍湖冠寓等產品。龍湖作為當地深耕房企之一，龍湖的產品力在市場上是有一定的認可度，況且本項目距離地鐵站較近，但由于江橋近些年新房價格一直沒有變動，而本次房地聯動價大幅上漲近5千/平，或成為左右剛需購房者買房的因素之一。
一大優勢是距離地鐵站近，地塊離14號線、嘉閔線（在建）樂秀路僅約600米，不遠處有第一人民醫院江橋分院和南山江橋維樂城。
江橋作為北虹橋區域，擁有距離市區近、交通便利，發展潛力大等優點，不足在于曹安公路集卡較多，南側還遍布了不少工廠，因此南北區域的城市界面天差地別。
（4）華潤徐涇小淶港地塊
上海2023首輪土拍第四天，華潤置地以總價301520萬元價格，競得青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊，地塊占地面積63182.3平，容積率1.2，樓板價39769元/平，溢價率8.95%，房地聯動價6.95萬/平。
根據項目規劃設計方案，項目擬建22棟6-7層低密住宅和保障房、配套用房。
解讀：作為大虹橋范圍內比較少見的低密度產品，預計會有較高的關注度。地塊位于久事西郊花園南側，該片區屬于徐涇老牌的別墅區，距離虹橋火車站和國家會展中心都比較近，所以居住舒適度和生活配套還算可圈可點。
附近此前開盤的新房有金地虹悅灣，此前去化也不錯。當然不足之處一方面是小淶港東側挨著嘉閔高架，此外西側不遠處是衛家角，對此介意的購房者慎選。
（5）華發&江蘇海潤蟠龍地塊
華發&江蘇海潤西虹橋項目上海2023首輪土拍第四天，華發&江蘇海潤聯合體以總價191940萬元價格，競得青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊，地塊占地面積24805.2平，容積率2.0，樓板價38689元/平，溢價率8.98%，房地聯動價6.4萬/平。
根據項目規劃設計方案，項目擬建7棟14層住宅、1棟配套用房及商業設施。
解讀：華發項目所在的地塊是今年一批次土拍最搶手的地塊之一，項目坐落大虹橋的核心位置。項目靠近17號線蟠龍路站直線約800米，2站到達虹橋火車站，未來可換乘多條軌交線路，而崧澤高架西延伸已通車，整體來看自駕出行是較為便利的。
商業方面是一大看點，項目西側就是新晉的“網紅打卡點”蟠龍古鎮商業，周邊有多所國際學校。除了社區門口的配套，虹橋交通樞紐還有虹橋天地和龍湖虹橋天街等中大型的商業中心。
蟠龍天地此前的熱銷，加上綜合體開發逐步兌現，該項目不排除會取得不錯的成交表現。需要注意的是，隨著蟠龍天地的大量交付，出現了供需不平衡的情況，導致該片區二手房和租金價格都出現了下滑趨勢，當然大虹橋的價值依然存在，但想以此來投機的話要慎重。
（6）中鐵建&萬科梅隴項目
上海2023一批次土地出讓最后一天，梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，萬科與中國鐵建組成的聯合體以75.486億元競得該地塊，四幅地塊共計提供約1716套住宅。
據了解，樓間距30米起步，最大有49米，項目主力戶型為建面約85-95平剛需3房，搭配少量改善大戶型，暫定116平和133平戶型。
解讀：對比此前入市的天樾園和，雖然本地塊在價格上有小幅度提升，但該項目距離地鐵站更近，距離15號線虹梅南路站約600米左右，地塊屬于梅隴新中心的首發住宅地塊，美中不足的是，東側有益善山莊，而對于部分客戶來說可能會比較在意。
另外，項目東側靠近虹梅高架，可能會有一定噪音，不過項目周邊還有大片規劃用地，而本次出讓宅地是未來梅隴新中心TOD規劃的一部分，總體量達到67萬方。開發體量相當于半個金橋副中心核心區的開發規模，整個綜合體由中信泰富開發，包含一個體驗式購物公園，目前還處于早期階段，完全開發完畢還尚需時日。
梅隴新中心效果圖
閔行2035總規將梅隴中部地區提升為閔行的地區中心，隨著周邊軌道交通15號線、機場聯絡線和19號線的規劃建設，地區區位和交通優勢進一步凸顯。所以，該盤或是一個極具潛力的項目，只是未來商業的開發能否如期兌現或是一大未知數。
（7）保利&上海建工莘莊地塊
同樣是上海2023首輪土拍最后一天，上海建工&保利發展聯合體以總價130900萬元價格，競得閔行區莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，房地聯動價也是80000元/平。
根據項目規劃設計方案，其中2棟26層住宅，建筑高度79.55m，1棟8層公租房住宅，建筑規劃高度24.95米?？梢钥闯霾糠中畔ⅲ嚎瓷先ト切粜彤a品，共254套，北面104套；南側首層架空150套，層高3米。
解讀：地塊體量不算大，屬于較為小型的社區，戶數也不算多，如果不喜歡人口較為密集的大型社區，小型社區相對人口流動較少，也是不錯的選擇。另外，最近的住宅地塊距離12號線七莘路站約800米；商業方面，有12號線地鐵上蓋的莘莊維璟印象城，七莘紅點城等，整體的城市界面是比較新的。小戶型偏多也對預算比較有限的購房者比較友好。
（8）保利南大地塊
保利寶山大場地塊4月19日，保利發展以總價48.874億元競得大場鎮W12-1301單元05-04地塊，成交樓板價32841元/平，溢價率9.47%，房地聯動價6.3萬/平。
拿地還未滿月，保利大場項目的規劃也迅速出爐。公告圖紙顯示，保利大場項目南至豐皓路，西至大場路，北至豐翔路公共綠地，東至規劃教育用地，規劃建設13棟17-26F高層住宅，共1446戶。
項目容積率約2.6，限高80米，機動車位1672個，南面布局17-21F，北面布局最高26F。配建5%以上的保障性住房，中小套戶型不得低于70%，精裝修交付。
解讀：整體來看社區的建筑密度還是比較大的，項目所在的南大板塊是寶山目前正在大力發展的區域，南大智慧城的建設也是和桃浦智慧城相呼應。地塊數百米就有15號線，出行還算便利，只不過商業配套大都集中在北側的上大區域。另一大不利因素是西側的暝園。
對于保利而言，此前也開發過保利熙悅項目，因此對于新項目的開發也更駕輕就熟。價格方面，保利熙悅2017年開盤價格5.1萬/平，6年后這里新房價格6.3萬/平，與周邊二手房有微弱倒掛，但優勢不算十分明顯。
（9）萬科松江新城廣富林地塊
今年4月18日，萬科以底價378265萬元競得松江區廣富林街道SJC10004單元2街區19-01（住宅）、25-01號地塊（商業）及人民北路地下連通道，樓板價15200元/平，房地聯動價59500元/平。
25-01地塊：商業用地，預計將打造印象城二期；19-01地塊：普通商品房用地。
19-01地塊（住宅），根據出讓合同顯示，項目住宅套數下限850套，需配建5%以上保障性住房，全裝修比例50%以上，中下套戶型僅要求40%以上。
根據項目規劃設計方案，項目擬建15棟13-18F高層住宅、1棟保障房以及若干配套用房，規劃可售商品房851戶，保障房69戶。其中，小區南面設計了跨越銀河的橋梁，可以直達印象城二期，這與徐涇萬科天空之城的設計頗有相似之處。
地塊以大戶型為主，網傳資料顯示，住宅產品方面，預計將推約100平3房、125平3+1房、145平4房3個戶型。
解讀：廣富林片區是松江新城另一個聚焦發展的區域，在松江“十四五”規劃中，該片區將打造形成昔日繁華熱鬧的“十里長街”，未來，公共建筑沿河道兩岸布置，會聚集教育、醫療、商業、體育等設施。印象城二期的建設，將再次提升商業能級，附近生態環境也很好，唯一不足之處就是離地鐵站稍遠，往返市區通勤時間也較長。
由于這里新房價格接近6萬/平，此前幾年片區內入市的剛改型樓盤中駿和首創項目的去化都平平，今年以來，反倒主打高端產品系的龍湖御湖境認購效果更好。
（10）中鐵建奉賢西渡地塊
4月20日，奉賢西渡街道D-01-11區域地塊開拍，共吸引了9家競買人報名，分別為奉發、天安&象嶼、華潤、建發&聯發、華發&越秀、中鐵建、保利發展、招商、大家。
最終中鐵建以總價23.472億元成功競得該地塊，成交樓板價19740元/平，溢價率9.66%。房地聯動價4.285萬元/平方米，這和此前香榭國際的整盤均價比較接近（別墅4.98萬/平，高層3.6萬/平），地塊距離5號線西渡站僅約250米。
根據方案，項目規劃了高低配社區，共計7幢18層高層住宅、1幢17層高層住宅、6幢14層高層住宅以及10幢疊加住宅，外加1幢20層保障房。其中，高層住宅的棟距基本以30米為主，社區中心的棟距略大，最高能達到67米。社區內部設置了中心景觀和兒童游樂空間，疊加產品的5層住宅，預計為1復2的下疊，3層為大平層，4復5的上疊。
解讀：盡管奉賢早早就有地鐵5號線通車，也沒有給西渡帶來太多的發展利好，此前片區內唯一的新盤中鐵建香榭國際也是去化了多年才售罄。盡管項目的聯動價在4萬出頭，與南橋新房價格接近，不過社區內包含別墅和高層，未來高層價格預計依舊是3字頭。
此外，周邊的配套一直是短板，附近唯一的社區商業體連城商業中心能級較弱，不過最近引入了盒馬奧萊生鮮超市，對于南郊區域的西渡來說算是不錯的商業資源。
隨著奉賢新城的擴容，西渡也被劃入奉賢新城版圖，規劃顯示，這里將重點圍繞黃浦江岸線資源，如果能更好地利用好濱江資源，與大零號灣區形成聯動，對于西渡來說未嘗也不是機會。畢竟奉賢新城的發展重心在南橋、金匯附近，西渡短期內能否投入更多資源發展還是未知數。
